房屋评估报告注意事项有哪些

近期网上关于“房屋评估报告注意事项有哪些”这个话题很是火热，主编也是针对房屋评估报告注意事项有哪些寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

评估报告里的估价的假设和限制条件都是应该注意的事项。

(一)本次估价的一般假设：

1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、估价对象建筑面积、土地使用权面积来源于委托人提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件，若与实际不符，因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。

(二)不确定事项假设：

1、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

2、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

(三)背离实际情况假设

1、估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2、估价结果未考虑未来处置风险。

(四)本报告使用的限制条件

1、本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。

2、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“风险提示说明”及“变现能力分析”。

3、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定可由估价机构存档。

4、本报告使用的有效期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场参考，超过一年，需重新进行估价。

5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

6、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本机构进行更正。

7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。

8、本报告由本机构负责解释。

房地产估价：再谈抵押房地产变现能力分析

房产评估报告在哪里办

先到国土局信息中心做产权调查，国土局抽取评估。

然后拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司，它会安排评估师去实地看房。

评估第一步需要核价，然后审核上家个税，同时提交住房信息，确定契税和房产税免征情况。

三个工作日内取评估报告并交钱。

房屋评估的标准

（一）看房龄

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

（二）看户型

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

（三）看楼层

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

（四）看朝向

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。

（五）看装修

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

（六）看物管

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。

（七）看位置

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

（八）看配套

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。

（九）看小区

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。

（十）看市场

房产评估有效期多久

对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项。

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划。

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果。

6、撰写评估报告。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考。

　一、变现能力的概念

　变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。

　二、影响变现能力的主要因素

　（一）房地产的通用性

　所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。 把房地产估价师站点加入收藏夹

　1、用途的专业化

　用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。

　2、结构质式与房屋质量

　从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。

　房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。

　3、房地产的价值大小

　一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。

　例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。

　4、房地产的开发程度

　一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。

　例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。

　5、区位条件

　所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。

　例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

　6、该类房地产市场状况

　房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

　例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

　（二）独立使用性

　所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。

　例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。

　例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。

　（三）房地产可分割转让性

　所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。

　例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的。由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。

　例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的复式住宅较强。

　三、变现能力分析的撰写

　（一）变现能力分析的撰写主要内容

　总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应该包括以下主要内容：

　1、抵押房地产的通用性；

　2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；

　（以上可结合本文“二”的相关内容进行分析撰写）

　3、估价对象的市场状况；

　4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度；

　首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。

　5、 清偿顺序。

　一般认为清偿顺序为：①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人） 把房地产估价师站点加入收藏夹

　（二）变现能力分析的撰写注意事项

　1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强；

　2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力；

　3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地；

　4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）；

　5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写。

　四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写

　为了更方便说清楚这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价报告》 中这部分的撰写应该要提纲挚领，内容应符合针对性和重要性。

　（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。

　（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点

　1、抵押房地产本身的风险：

　（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。

　（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。

　（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。

　（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。

　2、系统风险：

　（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。

　（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、*等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害的一种风险。

　（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。

　（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。

　3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露：

　应具体针对估价报告中对估价结果产生影响的某些“假设”，予以披露而告知报告使用者。

　如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。因此应予以披露，而提请关注。

　4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露：

　这部分主要是针对估价报告忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露，

　如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。应具有针对性、实用性。

　（三）合理使用评估价值

　请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。贷款成数请放贷方慎重把握。

　（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估。

有关“房屋评估报告注意事项有哪些”的话题介绍，今天主编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！